우리 부부는 각자 결혼 전 주택을 취득했다.
그러면 양도시 2주택자가 되는 것인가? 그렇지 않다.
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 ... 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항 (1세대 1주택 간주) 을 적용한다. - 소득세법 시행령 제155조 제5항 |
혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1주택자로 간주하여 비과세 혜택을 받을 수 있다.
다만, 이 경우에도 해당 주택이 9억을 초과하지 않아야 비과세이다.
1세대 1주택의 경우 양도소득세를 과세하지 않지만, 고가주택은 제외하는데
그 기준은 9억 초과이다. (소득세법 시행령 제156조)
즉, 우리 부부가 결혼 전 각자 1주택을 가지고 있었고, 결혼한 날 (혼인신고 기준) 부터 5년 이내에 그 중 하나를 먼저 양도하게 되면 1주택자 취급을 받을 수 있는 것이고, 그 주택이 9억 이하인 경우 양도소득세 비과세.
기간 및 가액 요건을 모두 갖추어야 한다.
i) 혼인한 날부터 6년이 지나 1주택을 양도하는 경우: 1세대 2주택에 해당하여, 그 기준으로 양도소득세 과세.
ii) 혼인한 날부터 5년 이내 1주택 양도 (9.5억): 1세대 1주택 해당, 그러나 9억 초과 고가주택으로 양도소득세 과세
iii) 혼인한 날부터 5년 이내 1주택 양도 (8.7억): 1세대 1주택 해당, 양도소득세 비과세
참 복잡하다.
그렇다면 9.5억에 양도하는 경우 9억을 초과하는 5천만원에 대해서만 양도소득세가 과세되는 것인가? 그렇지 않다.
9.5억 전체를 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다.
그렇다면 9.5억에 대해 10%, 20%가 과세되는 것인가? 절대 아니다.
일례로 내가 6억원에 취득한 주택을 "3년 보유, 2년 거주" 후 9.5억에 양도한다고 가정했을 때
아주 단순하게 계산하면 다음과 같다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 3.5억 (양도차익) x (9.5억-9억/9.5억) = 1944.44만원
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
(4200만+2800만) x (9.5억-9억/9.5억) = 368.42만원 (3년보유+2년거주) |
"양도소득금액"은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액이므로,
상기 예시에서의 양도소득금액은 1944.44-368.42 = 1576.02 만원이다.
그리고 소득세법 제103조에 의거, 양도소득이 있는 자는 양도소득금액에서 연250만원 기본공제를 받을 수 있으니
최종적으로 1576.02-250 = 1326.02만원이 양도소득 과세표준이 된다.
다시 정리하자면,
1세대 1주택인 경우로서
3년 보유, 그 중 2년을 실거주하였을 때 9.5억에 양도한 주택 (양도차익 3.5억원) 에 대해서 실제로 과세 대상인 금액은
1326만원이라는 것.
계산의 편의를 위해 기본공제액만 공제한 금액이므로, 각자의 상황에 따라 양도소득 과세표준은 더 낮아질 것이다.
(당초 해당 주택을 취득했을 때 납부한 취득세도 공제됨)
모든 세금은 "과세표준"x"세율"에 의해 결정된다.
소득세법 제55조에 따라, 양도소득세는 양도소득 과세표준에 위의 세율을 곱하여 구할 수 있다.
우리 예시의 경우는 양도소득 과세표준이 1200만원을 초과하였으므로,
72만원+(126.02만원*15%) = 90.903만원 이 되겠다.
계산해 본 바와 같이 1세대 1주택으로서 보유 및 거주기간을 충족하는 경우 양도소득세는 크지 않다.
물론 양도차익이 크거나, 양도가액 자체가 큰 경우는 세액 부담이 더 커지겠지만 뭐 어쩌겠는가, 내는 수 밖에.
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