부동산 강의를 들으며 기억해두고 싶은 것,
나름 중요하다고 생각하는 것들을 정리해 보는 글.
- 나홀로아파트 단점:
관리비가 비쌈
커뮤니티 시설이 적음
환금성 떨어짐
- 투자가치 있는 내집 마련:
수요가 많은 곳 = 직장이 많은 곳 = 직주근접
지역별 종업원수는 집값, 전세값과 상관관계에 있으며
종업원 수의 증감을 살펴야.
- 교통 vs 학군
무엇이 더 중요한지는 지역에 따라 다름.
일자리가 많지 않아 베드타운 (bed town) 의 역할을 하는 지역에서는, 역세권 위주로 투자하는 것이 좋음.
직주근접 지역의 경우 교통이 상대적으로 덜 중요하므로, 학군 위주의 투자가 바람직.
- 교육에 관심이 많은 커뮤니티
고학력 부모+중산층 이상 경제력+비슷한 주거환경
비슷한 주거환경이란, 아파트를 의미함.
단독주택이 즐비한 성북, 평창, 한남, 장충동이 교육 특구가 못 되는 이유. (주거환경이 비슷하지 않음)
- 환경 호재?
소득이 높은 지역은 프리미엄(한강뷰 등)에 가격을 지불함.
교통과 교육 요건이 만족되지 않는 환경요소는 큰 의미가 없음 (시골을 생각해보면 될듯)
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M2 광의 통화 (= M1+정기 예적금 등 2년 미만 금융상품)
M1 협의 통화 (= 현금통화+결제성 예금 = 투자 대기 자금)
지난 10년 동안의 M1/M2 평균은 약 27.8%. 요즘은 시중 유동 자금 과잉.
유동자금(투자 대기 자금)이 과잉이니 집값이건 주식이건 모두 다 오르는 수 밖에.
그 많은 돈들이 다 어디가겠나.
가계 부채 규모가 늘어나는 것은 경제 규모가 커졌기 때문.
가계 부채 186% 증가하는 동안 가계 금융자산(언제든 현금화할 수 있는 예금, 보험, 주식 등)은 196% 증가.
*
- 상가 투자의 경우,
선 임대 후분양 조심할 것.
악덕 분양업자+악덕 세입자 콤보로 사기 케이스 발생.
상가는 임대료가 하락하면 상가 가격이 함께 떨어짐.
- 1-2인 가구가 증가하여 오피스텔/도시형 생활주택의 건설 근거가 되었지만,
실제로 1-2인 가구의 증가는 노인층에서 발생.
노인층이 오피스텔 등의 수요자라고 볼 수 있는가? 고민해봐야.
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- 사람은 누구나 새 것을 선호. 새 아파트.
그러나 장기적으로 봤을 때, 좋은 입지의 구축이 입지가 상대적으로 안 좋은곳의 신축보다 투자 가치가 큼.
건물은 감가상각되지만 대지는 그렇지 않기 때문.
또한 새 아파트의 경우, 그보다 더 신축이 나타날 수 있지만
구축 아파트의 경우 더 구축은 생길 수 없음. (수요가 일정한 편)
- 일반적으로 신축 아파트 가격의 상승률이 구축의 상승률보다 높음.
다만, 제주도의 경우 2017년 새아파트 가격의 상승률이 구축 상승률보다 낮았음.
이유는? 공급 과잉.
- 전세가는 100% 실수요를 반영.
전세는 내 맘에 드는 곳을 얻는 것,
반면 매매의 경우 매입을 할 때부터 매도 상황을 고려하는 것이 현명.
(내 맘에 드는 게 중요한게 아니라, 매수인의 마음에 들어야)
- 소형아파트 vs 대형아파트
경기 침체 시 소형이 강세.
소형 평형의 강세는, 가구원수 감소보다는 경기침체 등에 기인함.
소득이 낮은 지역에서는 소형아파트에 투자하는 것이 적절.
대형 평수는 매도 시 이를 받아줄 수요를 찾기 힘듦.
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- 주택 취득일의 기준
잔금일 vs 등기일 중 빠른 날.
잔금을 받지 않고 등기권리증을 넘겨주는 사람은 없으니,
취득일은 잔금일로 보는 것이 일반적.
- 좋은 매물은 상승기에 나오지 않는다.
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